Asemakaavoitus- ja rakennuslautakunta 23.01.2024 § 2     

1061/10.03.00.02/2023  

Hakija

SSA Rakennus Oy

Rakennuspaikka

Rakennuspaikkana on kiinteistöt ------------------------ (3277m2) ja ------------------------ (3270 m2). Ne sijaitsevat Nurmijärven Rajamäen taajamassa, Puistolan alueella, kortteli ---- ja tontti -, osoitteessa --------------.

Tontti on yksityisessä omistuksessa. Hakijalla on esisopimus tontin ostamisesta.

Hakemus

Haetaan lupaa rakentaa kaksikerroksinen ikääntyneiden tehostetun palveluasumisen yksikkö, jossa on 60 asukaspaikkaa. Hanke edellyttää poikkeamista voimassa olevasta asemakaavasta 1–020-1 siten, että rakennusalueen raja ylitetään etelässä noin 70 cm. Voimassa olevan asemakaavassa esitetyn kerrosluvun ½ I sijaan suunnitellussa rakennuksessa on kaksi kerrosta. Tontin asemakaavan mukainen käyttötarkoitus on AR (rivitalojen ja muiden kytkettyjen rakennusten korttelialue), nyt rakennettava rakennus on hakijan mukaan myös asuinrakennus ja soveltuu tontille. Tontille suunnitellut autopaikat on tarkoitettu vierailijoille ja työntekijöille, siksi suunnitelmassa on esitetty autopaikkojen määräksi 20 ap + 1 LE-ap.

Hakija perustelee hakemustaan sillä, että sijoittamalla rakennus suunniteltuun paikkaan se tulisi tontin tasaisemmalle osalle. Kaksikerroksisuudella saadaan rakennus paremmin sopimaan maastoon. Maastossa on korkeuseroa 5 m ja sen vuoksi rakennusta ei ole mahdollista toteuttaa yksikerroksisena rinteeseen sovittaen. Tällöin kohteeseen tulisi paljon luiskia ja portaita, mikä vaikeuttaa rakennuksen toimintaa. Kellarillista ratkaisua on myös vaikea teknisesti toteuttaa.

Rakennuskohteen tulevat asukkaat eivät aja tai käytä autoa, eivätkä näin ollen tarvitse henkilökohtaista autopaikkaa, siten tontille ei tarvitsisi sijoittaa kaavan mukaista määrää autopaikkoja. Tontille suunnitellut autopaikat on tarkoitettu vierailijoille ja työntekijöille, autopaikkojen määräksi esitetään 21 ap. Suunnitelmassa on laskettu määräyksen mukainen autopaikkalaskema yhteensä 33 ap + asiakaspaikat.

Säännökset, josta poiketaan

Hanke edellyttää rakennusalan, kerrosluvun, käyttötarkoituksen ja autopaikkojen määrää koskevien määräysten osalta maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n mukaista poikkeamista, koska se on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 4.3.1976 vahvistettu asemakaava:

1–020-1, Rajamäki Iso muutos. Tonttia koskevia kaavamääräyksiä:
 

- AR, rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten korttelialue
 

- I, roomalainen numero, joka osoittaa rakennuksen suurimman sallitun varsinaisen kerrosluvun
 

-  ½ I, murtoluku roomalaisen numeron edessä osoittaa kellarikerroksessa sallitun kerrosalaan laskettavan rakennusoikeuden
 

- Autopaikat: rakennuslupaa haettaessa on rakennuspaikkaa varten osoitettava vähintään seuraavat autopaikat: Asuinhuoneistot 1 ap/60 huoneisto m2, kuitenkin vähintään 1 ap/huoneisto. Liikehuoneistot 1ap/30 huoneisto-m2. Kokoushuoneet, urheilutilat ja muut vastaavat 1 ap/3 istuma- tai muuta katsomopaikkaa kohti. Vanhustentalot, lasten päivähoitokodit ja muut vastaavat laitokset: 1 ap/5 laitospaikkaa kohti. Teollisuusrakennukset ja varastot: 1 autopaikka kahta työssä olevaa työntekijää kohti sekä lisäksi tarpeellinen määrä asiakaspaikkoja.

Rakennuspaikalle on haettu rivitalojen rakennuslupa vuonna 2019, mutta kohde ei ole toteutunut. Tontti on rakentamaton, raivattu sekä osittain louhittu ja kaivettu aikaisemman, toteutumattoman hankkeen takia. Nyt tontilla on näkyvissä kalliota, kivimurskaa ja isoja kiviä, eikä lainkaan puustoa tai muuta kasvillisuutta.

Ympäristössä on koillisessa pientaloja (omakotitalo rak. v. 1953 ja paritalo rak. v. 2001) talousrakennuksineen, kaakon ja etelän puolella rivitaloja sekä lännen puolella kerrostaloja (rakennettu 1980-luvulla).

Tontin koillispuolella on puistokaistale (VL), jossa kasvaa osittain tiheääkin puustoa, osa puista on kaatunut tontin raivauksen jälkeen muuttuneiden tuuliolosuhteiden vuoksi. Eteläpuolella, naapuritontin puolella on kaavassa varattu putkilinja. Tämän ko. tontin eteläisessä nurkassa sijaitsee muuntaja. Pohjoispuolella, Toukolantien toisella puolella on puistoalue.

Toukolantien varrella olevat tontit on rakennettu tätä tonttia lukuun ottamatta.

Suunnitellun hankkeen toteuttaminen edellyttää poikkeamista asemakaavassa osoitetusta käyttötarkoituksesta, koska hakemuksessa esitetty käyttötarkoitus tehostettu palveluasuminen ei ole tavanomaista asumista, vaan se on luonteeltaan sosiaali- ja terveydenhuollon palvelurakentamista.

Kahteen kerrokseen rakentaminen helpottaa esteettömyyden toteuttamista ja toimintojen sujuvuutta, kun rinnetontille yhteen tasoon rakennettaessa tulisi tehdä toimintaa ja asumista haittaavia luiskia ja portaita.

Hankkeen luonteen vuoksi kohteeseen ei tarvita voimassa olevan asemakaavan mukaista määrää autopaikkoja, mutta on huolehdittava, että autopaikkoja riittää sekä henkilökunnalle että vierailijoille.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Poikkeamislupahakemus on saatettu tiedoksi kuulutuksella. Kuulutus on julkaistu kunnan verkkosivuilla 6.11.2023 ja Nurmijärven uutisissa 8.11.2023. Naapureiden kuuleminen on lähetetty 1.11.2023.
 

Naapureilta saatiin kolme muistutusta. Palautteiden perusteella suunnitelmaa on kehitetty. Uudet suunnitelmat on liitetty hakemukseen. Hakija on kirjoittanut vastineet saatuihin muistutuksiin.

Pyydetyt lausunnot ja saadut lausunnot

Naapurien huomautuksissa esitetään, että puiston ja uuden rakennuksen väliin tulisi rakentaa näkösuojaksi korkea lauta-aita, jonka korkeus olisi rakennuksen yläikkunan ylälaitaan asti. Lisäksi naapurit huomauttavat, että rakennusta ei tulisi rakentaa suunnitelman mukaiseen korkeusasemaan, vaan laskea korkoa kahdella metrillä ja rakennusta tulee siirtää 10 metriä tontin puiston puoleisesta rajasta. Naapurien huomautuksissa toivotaan myös, etteivät hulevedet ajaudu naapuritonteille.

Hakijan vastineet naapurien huomautuksiin:

Naapuri toi esiin noin kuuden metrin aidan rakentamisen rajalle, on kuitenkin huomioitava, että Nurmijärven rakennusjärjestys kieltää näin korkean aidan rakentamisen. Olemme reagoineet tähän huomautukseen ja siirtäneet suunnitelmassa rakennusta noin kahdeksan metrin päähän rajasta ja päivittäneet suunnitelmia lisäämällä istutettavia puita rakennusten ja rajan väliin.

Naapuri huomautti myös rakennuksen korkeusasemasta ja esitti, että sitä tulisi laskea kahdella metrillä ja sekä siirtää 10 metrin päähän rajasta. Olemme ottaneet huomioon naapurin huolen ja tehneet muutoksia suunnitelmiimme varmistaaksemme, että rakennus sopii mahdollisimman hyvin ympäristöön ja on esteetön tuleville asukkaille. Rakennuksen ensimmäisen kerroksen lattiakorko on suunniteltu nyt niin, että se on korotettu sopivasti ympäristöön nähden ja on mahdollisimman esteetön. Liittymän kohdalla rakennuksen seinän vieressä oleva maanpinnan korkeus on 40 senttiä tieliittymää korkeampi, mikä tekee rakennuksen laskemisen vaikeaksi. Suunnitelmia on päivitetty vähentämällä rakennuksen kokonaiskorkeutta ja loiventamalla kattokulmaa. Näiden lisäksi rakennusta on siirretty kauemmas rajasta, noin kahdeksan metrin päähän.

Hulevesien asianmukaisesta käsittelystä huolehdimme siten, että ne eivät aiheuta haittaa naapuritonteille. Tulemme suunnittelemaan hulevesien käsittelyn niin, että se täyttää kaikki voimassa olevat lait, rakennusmääräykset ja Nurmijärven kunnan vaatimukset. Merkittävä osa tontin pinta-alasta on varattu istutettavaksi, mikä mahdollistaa tehokkaan hulevesien imeyttämisen tontilla. Ne hulevedet, jotka eivät imeydy tontilla, ohjataan kunnan rakennusjärjestyksen mukaan tontin rajalla olevaan avo-ojaan, sillä läheisyydessä ei ole kunnan hulevesiviemäriä.

Päätöksen perustelut

Rakennuspaikalle halutaan rakentaa ikääntyneiden tehostetun palveluasumisen yksikkö. Suunnitellun rakennuksen voidaan katsoa vastaavan ulkoasultaan asuinrakennusta.

Suunnitellun rakennuksen kokonaiskorkeutta on madallettu noin yhdellä metrillä alkuperäiseen suunnitelmaan verrattuna ja katon kaltevuutta on loivennettu, harjakorkeus on nyt +110,650 ja katon kaltevuus 1:5, 9.1.2024 päivätyn julkisivupiirustuksen mukaan. Näin menetellen suunnitelmien mukainen rakennus voidaan toteuttaa kaksikerroksena ja se sopeutuu ympäristöönsä paremmin pientalojenkin suuntaan.

Rakennus on tarkoituksenmukaista toteuttaa kaksikerroksisena toimintojen sujuvuuden ja esteettömyysvaatimusten takia. Samalla jää pihatilaa myös viherrakentamiselle. Kaksikerroksinen rakennus sopii ympäristöönsä, kun se rakennetaan riittävän etäälle olevista pientaloista ja rakennusten välissä sijaitsee lisäksi noin 12 metriä leveä puistokaistale. Tontin lounaispuolella Toukolantien toisella puolella sijaitsee kaksikerroksinen kerrostalo.

Rakennuksen sijoittaminen koillispuolen rajan ja rakennusalueen suuntaisesti aiheuttaa pienen rakennusalueen rajan ylityksen kaakon puoleisessa rakennuksen päädyssä (noin 1 m), sillä tontin nurkka ei ole suorakulmainen. Rakennusalueen ylittäminen voidaan katsoa vähäiseksi.

Tehostetun palvelun yksikölle tarvitaan autopaikkoja henkilökunnalle ja vierailijoille. Asemakaavassa edellytettyyn autopaikkojen määrään on perusteltua myöntää lievennystä hoitopaikkoihin kohdistuvien autopaikkojen osalta, sillä tehostetun hoivapalvelun asukkailla ei ole omia autoja käytössään.

Asemakaavassa määrätään henkilökunnan autopaikoiksi 1ap/2 työntekijää ja suunnitellussa kohteessa se on laskettu 42 työntekijän mukaan yhteensä 21 autopaikkaa. Suunnitelman mukaiset autopaikat riittävät henkilökunnalle.

Asemakaavassa määrätään 1ap/5 laitospaikkaa, joten 60 hoivapaikkaa kohden tulisi rakentaa 12 autopaikkaa. Näistä paikoista tulee toteuttaa vähintään 50 % (6 ap), jotta kohteeseen rakentuu toiminnan luonne huomioiden riittävä määrä vieraspaikkoja. Nämä autopaikat toimivat omaisten ja muiden vierailijoiden sekä vierailevien hoitajien autopaikkoina.

Edellisen perusteella poikkeamiseen suostumiselle voidaan katsoa olevan erityisiä syitä ja suostumista voidaan pitää perusteltuna.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Hankkeeseen suostuminen ei vaaranna maanomistajien tasapuolisen kohtelun periaatteen toteutumista lupakäsittelyssä.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58.1 § ja 171 §
 

Nurmijärven kunnan hallintosääntö 30 § asemakaavoitus- ja rakennuslautakunnan ratkaisuvalta kohta 6.

Valmistelija

Kaavoitusarkkitehti Sanna Okko, sanna.okko(at)nurmijarvi.fi

Esittelijä 

Tekninen johtaja

Esitys 

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa. Rakennuslupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Päätöksen julkipanopäivä on 5.2.2024. Päätöksen antopäivä on 6.2.2024. Poikkeamispäätös on voimassa päätöksen antamispäivästä lukien kaksi vuotta, jona aikana poikkeamispäätöstä vastaavaa rakennuslupaa on haettava, muutoin poikkeamispäätös raukeaa.

Käsittely

Elina Viitala teki Tarja Heinon kannattamana muutosesityksen, että vieraspaikkoja tulee rakentaa vähintään 12 mainitun kuuden sijaan.

Puheenjohtajan tiedustellessa asiaa, kukaan ei vastustanut Viitalan esitystä, joten lautakunta hyväksyi Viitalan esityksen yksimielisesti.

Päätös 

Jakelu

Hakija

 Muistutuksen jättäneet

 Ne, jotka ovat pyytäneet päätöksen tiedoksi

 Uudenmaan ELY-keskus