Lausunnon antaminen Helsingin hallinto-oikeudelle etuosto-oikeuden käyttämistä koskevasta päätöksestä tehtyyn valitukseen

Kunnanhallitus päättää, että Helsingin hallinto-oikeudelle annetaan seuraava lausunto valitukseen kunnanhallituksen etuosto-oikeuden käyttämistä koskevasta päätöksestä (KH 7.12.2022, § 303).

Valitus on hylättävä. Kunnanhallitus on tehnyt päätöksensä maapoliittisen ohjelman mukaisesti ja noudattaen etuostolakia (608/1977).

Etuostolain 1 §:n mukaisesti kunta voi käyttää etuosto-oikeutta maan hankkimiseksi yhdyskuntarakentamista sekä virkistys- ja suojelutarkoituksia varten. Lakia muutettiin (HE 104/1989) vuonna 1989 siten, että etuoston kohteena olevan kiinteistön ei enää tarvitse sijaita kaavoitetulla tai kaavoitettavana olevalla alueella. Hallituksen esityksen perusteluissa todetaan myös, että kuntien olisi pyrittävä hankkimaan maata ennen kuin kaavoitus on päässyt nostamaan maan hintaa. Edelleen todetaan kuitenkin, että etuosto-oikeutta voitaisiin käyttää vain, mikäli aluetta kohtuullisen ajan kuluessa tarvitaan edellä mainittuihin tarkoituksiin.

Nurmijärven kunnanhallituksen päätöksen perusteet etuostolain käyttämiseen on kerrottu päätösesityksessä. Laadittavana olevassa Kirkonkylän osayleiskaavassa on arvioitu, että taajaman laajentumiselle on vain kaksi realistista suuntaa; pohjoiseen kohti Rajamäkeä sekä etelään kohti Metsäkylää (liite 1). Laajentumisalueita rajoittavaa merkittävästä kuivatun järven alue, joka sijoittuu keskustan eteläpuolelle. Liitteessä 1 on esitetty myös muita merkittäviä Kirkonkylän laajenemisalueita rajoittavia tekijöitä. Kirkonkylän osayleiskaavaa laadittaessa on heti alkuvaiheessa tunnistettu asumisen ja työpaikka-alueiden laajenemista rajoittavat tekijät, jotka on esitetty liitteessä 1. Kaavaehdotuksessa uusia asumisen varauksia on tehty Heinojan alueelle pohjoiseen sekä Kirkkotien ja Ojakkalantien varrelle kohti Metsäkylää. Laajenemissuuntien seuraavan vaiheen tarkastelun on katsottu tulevan ajankohtaiseksi seuraavaa yleiskaavaa laadittaessa. Näihin alueisiin kuuluu pääasiallisesti myös etuoston kohteena oleva tila 543-402-1-246.

Ehdotusvaiheessa olevassa Kirkonkylän osayleiskaavassa etuostoalue on osoitettu pääosin maa- ja metsätalousvaltaiseksi alueeksi (M-10). Pohjoisemmat palstat Kirkkotien varressa on osoitettu erillispientalojen alueeksi (AP-12). Vaikka asumiseen osoitetuille alueille sijoittuu hyvin pieni osuus etuostoalueesta, pientenkin palasten omistus edistää kunnan suunnitelmallista kehitystä.

Kirkkotien länsipuoli on yleiskaavaehdotuksessa Kirkonkylän taajaman puolella osoitettu asemakaavoitettavaksi pientaloalueeksi, jonka kehittäminen voisi käynnistyä nopeastikin (liitteet 2 ja 5). Kirkkotien itäpuoli on osoitettu pientalovaltaiseksi asumisen reservialueeksi, jonka asemakaavoittaminen tapahtuu kaavaselostuksen (liitteet 4 ja 7) mukaisesti, mikäli muilla asuinrakentamisen alueilla kehittäminen ei edisty odotetun laisesti, asumisen kysyntä kasvaa merkittävästi tai se muuten on tarpeen. Tämänlainen tilanne syntyisi nopeasti esimerkiksi silloin, jos Heinojan alueen kehittäminen hidastuisi esimerkiksi maanomistusolosuhteista johtuen. Toisaalta Kirkonkylän alueen kasvu voi olla oletettua nopeampaa. Selostuksessa edelleen todetaan, että Härkähaanmäen kehittäminen vaatinee merkittäviä investointeja. Reservialue-merkintä ilmentää lähinnä toteutuksen vaiheistusta. Tarkemmassa suunnittelussa voi osoittautua, että rakenteen laajentaminen Kirkkotien suuntaisesti on Härkähaanmäkeä suotuisampaa kunnan kannalta.  Härkähaanmäen eteläpuolelle on osoitettu työpaikka-alue (TP-3), jonka asemakaavoitus voisi käynnistyä osayleiskaavan voimaan tulon jälkeen.

Osayleiskaavaehdotuksessa asumiseen osoitettujen alueiden ja etuostoalueen suurimman palstan väliin sijoittuu maastonmuodoiltaan niin jyrkkäpiirteisiä alueita että seuraavat asuinrakentamiseen soveltuvat alueet sijoittuvat hyvin lähelle tilan 543-402-1-246 suurinta palstaa (liite 9).

Nurmijärven kunta on osa kasvavaa Helsingin seutua, ja kunta sitoutunut yhdessä muiden seudun kuntien kanssa määrällisesti suuriin kaavoitustavoitteisiin, jotta seudulle kohdistuvaan voimakkaaseen asumisen kysyntään voidaan vastata ja näin pitää hallinnassa asumisen hinnan nousupaineita. Nurmijärven kunta katsoo, että tärkeä osa kunnan kehittämisedellytyksistä sekä MAL-suunnittelun ja sopimuksen täyttymisedellytyksistä luodaan oikea-aikaisella, systemaattisella ja pitkäjänteisellä maanhankinnalla. Nurmijärven Kirkonkylältä ei ole onnistuttu luovuttumaan merkittävästi uusia omakotitontteja viimeisen vuosikymmenen aikana pitkälti maanomistusolosuhteista johtuen, mikä on hidastanut koko taajaman kehitystä.

Kunta on pyrkinyt hankkimaan Kirkkotien varrelta maata systemaattisesti ja ostanut 2000-luvulla kaksi isoa tilaa alueelta. Kunta on käynyt pitkään neuvotteluita muistakin tiloista Härkähaanmäen ja Vahterinmäen alueella. Vuonna 2001 kunta osti tilan Yli-Pekkola 543-402-1-441 (81,77 ha, joka koostuu useista palstoista Kirkonkylän alueella) ja vuonna 2016 tilan 543-402-2-242 (23 ha) (liite 8). Etuosto-oikeuden kohteena oleva kiinteistö sijoittuu näiden tilojen väliin. Yhdessä ne tarjoaisivat laajan lähes yhtenäisen käytävän maankäytön kehittämiselle nyt osayleiskaavaehdotuksessa asumiseen varatuilta alueilta lounaaseen. On myös huomattava, että kunnan kannalta ei ole tarkoituksenmukaista sitoa taloudellisia resursseja maa-alueisiin, jolle sillä ei ole käyttöä.

Maa-alueen kehittäminen raakamaasta rakennuskelpoiseksi tontiksi kestää pitkään. Kuntasuunnittelun näkökulmasta prosessi käynnistyy maanhankinnalla, jota seuraa yleiskaavoitus. Tämän jälkeen tontintuotantoketjussa seuraa asemakaavoitus, katujen ja vesihuollon suunnittelu ja rakentaminen, kiinteistönmuodostus ja tonttien luovuttaminen. Jotta seuraavalle yleiskaavakierrokselle luodaan hyvät edellytykset, tulee maanhankintaa tehdä potentiaalisilla laajentumissuunnilla nyt, jotta kaavoitus ei ehdi nostaa maan hintaa alueella - aivan kuten hallituksen esityksen (HE 104/1989) perusteluissa todetaan.

Seuraavan yleiskaavan laatimisen ajankohtaa alueella on mahdotonta ennustaa, sillä yleiskaavoja kuten asemakaavoja, laaditaan tarpeen mukaan. Tyypillisesti yleiskaavat ohjaavat kehitystä vähintään kymmenen vuoden ajan. Tarpeet ja tavoitteet muuttuvat kuitenkin nopeasti, minkä vuoksi seuraavan yleiskaavan laatiminen voi tulla aiheelliseksi tätä nopeamminkin. Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan asemakaavaa ei voida laatia vastoin oikeusvaikutteista yleiskaavaa. Tämä tarkoittaa, että yleiskaavan laatimiseen on ryhdyttävä hyvissä ajoin ennen alueen asemakaavoittamista.

Nurmijärven maapoliittisessa ohjelmassa (2016) etuosto-oikeuden käyttäminen on listattu yhdeksi käytettäväksi maanhankintakeinoksi, ja kunta on käyttänyt menettelyä aiemminkin. Ko. kohdetta ei ole tarjottu kunnalle.

Kirkonkylän kasvumahdollisuuksia ja rajoitteita on osana suunnittelutyötä analysoitu jatkuvasti, minkä pohjalta kaavaratkaisua on valmisteltu. Kunnanhallituksen päätöksen liitteenä ollut karttaliite 5 on osa Kirkonkylän osayleiskaavan valmistelumateriaalia, joka on ollut elinvoimalautakunnan käsittelyssä 14.12.2021 (§ 100). Kunnanhallituksen kokouksen pöytäkirjassa on todettu, että teknisenä korjauksena korjataan karttaliite 5, koska esityslistalle karttaliite 5 oli tulostettu virheellisessä tiedostomuodossa. Päätöksen liitteenä oleva karttaliite 5 oli käytettävissä asian käsittelyn ajan kunnanhallituksen kokouksessa.

Pöytäkirja tarkastetaan tämän asian osalta heti kokouksessa.

Esitys hyväksyttiin.

Riikka Raekannas poistui esteellisenä (intressijäävi, rajanaapuri; hallintolaki 28.1 § kohta 3) asian käsittelyn ja päätöksenteon ajaksi.

Pöytäkirja tarkastettiin tämän asian osalta heti kokouksessa.